俺、不動産リスクを今度こそ語る。

俺、不動産リスク言うぞ。

というか、支出ね。

支出しうる可能性があるのも含めて。

■不動産投資の支出

①空室

・ローン支払い

・広告費

・原状回復費

②固定資産税

③管理費・修繕積立金

④管理委託費用

⑤火災・地震で家ぶっ壊れ

まずイチ、空室！

てか、ここがほぼだよね。

うむうむ。

・ローン支払い

まず空室になるとローンの支払いが自分でしないといけなくなる。

そりゃそうだよね、今まで家賃でローン払ってたのに、家賃入らなくなるからね。

不動産買う時にちゃんとローン支払い額を把握した方がいいと思う。

例えばね、俺が初めて買った1390万円、金利2.275%の物件だと、だいたい4.8万円がローンで払う金額ね。

単純に毎月4.8万円払わないといけなくなる。

でもさ、出せね？

いや、嫌だよ。

でも、出せない金額じゃないし、一生払うわけじゃないんよ。

次の入居が決まるまでだから、耐えれなくないよね。

・広告費

これね、空室期間に必要になるお金じゃなくて、新たに入居が決まった時に払うお金なんだ。

広告費は、不動産仲介業者に払うお金だね。

仲介業者が、入居者を見つけてくれるから、そのお礼に払うお金。まあお礼というか、インセンティブか。

基本、広告費は家賃1ヶ月分。

でもまあやり方次第では2ヶ月分、うんちすると3ヶ月分かな。

まあうんちにはそうならんって聞いた。

いや、どういうことかっていうと、パワープレイって言ってたけど、なかなか入居者が決まらない時、例えば広告費を家賃2ヶ月分にするじゃん。

そうしたら、不動産仲介業者的には、2ヶ月分の部屋を案内した方が儲かるんだよ。

普通は1ヶ月分だからね。

だから、頑張ってお客さんに案内してくれるようになる。

3ヶ月分だったらもっと案内してくれるってことだね。

そうやって、ただの不動産仲介業者へのインセンティブを増やして、入居付けをする方法もあるってことだね。

家賃1ヶ月分って高いなって感じるでしょ。

これ、俺らが払うってことでもないんよ。

いや、払うんだけどさ。

みんな新しい部屋に引っ越す時とかさ、敷金、礼金取られるでしょ。

ここでいう礼金よ、これがさっきの不動産仲介業者に払う広告費になることが多い。

大体さ、礼金も1ヶ月分でしょ。

礼金は、基本大家に入るお金で、これを不動産仲介業者の広告費へ横流しになるね。

だから、かからないことが多いかな。

まあ、入居ぜんぜん付かなくて、礼金0円とかにしたら自分で負担しないとダメだけど。

・原状回復費

これはね、あんまわからん！

いや、わかるけど詳しくない！

だって、実は俺まだ空室経験したことないんだもん。

原状回復費って、退去した時に部屋をクリーニングしないといけないんだよ。

汚いまま次の人に貸せないでしょ。

これがどのくらいかかるかがわからんのよ。

いや、経年劣化の傷は俺ら負担で、いかにもひどい傷は入居者に請求するらしいけど。

でもね、

いや、たぶん基本は俺ら負担よ、大家の負担よ。

俺、何度も引っ越ししたんよ。全国転勤でいろんなとこ飛ばされてさ。

だけど、1回も原状回復費は請求されたことないんだよね。

別に大きな傷をつけたことはないけど、それなり傷やら何やらは付けてたと思う。

でも、請求されてないからね、、、

たぶん基本は大家が払う必要あるっぽいね。

さらに、わからんのが敷金よ。

入居の時、敷金払うじゃん。

あの敷金がここに充てられる時もあるっぽいんよ。

そこの線引きもわからん。

うむうむ、つまり、俺詳しくないってことね。

未経験だから！

いやー、わりーわり。

経験したら教えるわ。

ということで、

またね！